¿Cuánto cuesta una vivienda de 100 a 120 m² en Benalup-Casas Viejas?

Buscar una vivienda de 100 a 120 m² en Benalup-Casas Viejas sitúa al comprador ante una tipología de escala intermedia muy ligada al parque edificado del municipio. En este mercado, el valor de referencia general viene marcado por una mediana municipal de 244.677 €, calculada sobre una muestra de 264 inmuebles registrados. La mediana representa el valor central exacto de las operaciones registradas y no equivale a un media aritmética aritmético, por lo que divide la distribución en dos partes iguales sin verse distorsionada por importes extremos. Quien explora esta franja de metraje necesita calibrar cómo encaja una vivienda familiar de dimensiones medias respecto a los valores generales del término, considerando que el metro cuadrado general del municipio se sitúa en 2.314 €/m². Esta cifra unitaria orienta el cálculo inicial para una vivienda construida de estas dimensiones, sirviendo como parámetro objetivo para discernir si un inmueble específico se posiciona por encima o por debajo de la pauta general del mercado local.

Al desglosar las cifras de Benalup-Casas Viejas, la mediana municipal de 244.677 € ofrece una perspectiva clara sobre el nivel de precios del término municipal. Si se contrasta con la referencia provincial, la mediana local resulta un 0,6 % superior al valor registrado en la Provincia de Cádiz, España, donde la mediana provincial se sitúa en 243.325 €. Esta diferencia del 0,6 % revela un comportamiento sumamente parejo entre el mercado benalupense y el conjunto provincial en sus valores centrales. Sin embargo, fijarse únicamente en la mediana ocultaría la variabilidad de las operaciones. La franja central del mercado, que comprende el 50 % de las viviendas analizadas delimitado entre el percentil 25 y el percentil 75, abarca desde los 185.051 € hasta los 270.852 €. La dispersión de esta distribución central refleja una diferencia del 46,4 % al comparar el percentil 75 con el percentil 25. Este diferencial del 46,4 % entre el umbral inferior y el superior de la zona media no es un porcentaje relativo a la mediana, sino la distancia relativa entre ambos percentiles. En términos prácticos para quien examina casas de 100 a 120 m², esta horquilla implica que dentro del tramo intermedio del mercado coexisten inmuebles con diferencias notables de valoración total según sus calidades o tipologías concretas. A un precio unitario de referencia de 2.314 €/m², una vivienda de 100 m² rondaría los 231.400 €, ubicándose de lleno dentro del rango intercuartílico, mientras que una unidad de 120 m² alcanzaría teóricamente los 277.680 €, rebasando por poco el percentil 75 si mantiene dicho coste unitario medio.

La estructura física y censal de Benalup-Casas Viejas aporta claves fundamentales para entender este comportamiento de los precios. El término municipal abarca una superficie de 60,43 km2 y, de acuerdo con los registros oficiales del censo de población y vivienda, contabiliza 2.796 viviendas familiares principales. A nivel demográfico, se da una altísima concentración territorial, con más de 6.900 habitantes que residen de forma compacta en el núcleo urbano principal. Esta configuración monocéntrica significa que la inmensa mayoría de las transacciones residenciales se concentran en una trama urbana consolidada, sin una dispersión secundaria significativa en pedanías. Históricamente, Benalup-Casas Viejas alcanzó su independencia municipal tras segregarse formalmente del término de Medina Sidonia el 20 de marzo de 1991. Dicha condición de municipio independiente consolidó su núcleo en torno a la Loma de las Grullas, donde predomina la tipología residencial unifamiliar de adosados y viviendas tradicionales entre medianeras, junto a promociones más recientes. Con 2.796 viviendas familiares principales y más de 6.900 vecinos concentrados en el casco, el comprador de 100 a 120 m² compite en un entorno residencial compacto donde el tejido urbano no se diluye en núcleos satélites.

Para analizar la capacidad de compra en esta localidad, se toma como techo de referencia un presupuesto de 450.000 €. Con este presupuesto, el índice de accesibilidad alcanza un 100,0 %, lo que significa que la totalidad de las 264 viviendas de la muestra analizada en el municipio presenta un precio igual o inferior a dicha cifra. Al disponer de hasta 450.000 €, el comprador de una vivienda de 100 a 120 m² se sitúa muy holgadamente por encima del percentil 75 municipal, fijado en 270.852 €, y supera con amplitud el coste teórico de 277.680 € que resultaría de aplicar los 2.314 €/m² al límite superior de 120 metros cuadrados. La consecuencia práctica de contar con un presupuesto de 450.000 € y una cobertura del 100,0 % de la muestra es que el factor presupuestario deja de ser una limitación frente a la oferta registrada en el municipio. El comprador puede seleccionar inmuebles que incorporen mejoras constructivas, terrazas o parcelas privativas sin arriesgarse a quedar fuera de mercado por falta de margen financiero.

La localización de Benalup-Casas Viejas en el mapa gaditano añade matices estratégicos a la compra residencial. El núcleo urbano se alza sobre la Loma de las Grullas, en una posición central dentro de la comarca de La Janda, situándose a una distancia aproximada de 60 km tanto de Cádiz capital como de Jerez de la Frontera y Algeciras. Esta equidistancia respecto a los tres principales focos económicos y logísticos de la provincia define su accesibilidad funcional en el interior provincial. Asimismo, el término de 60,43 km2 se encuentra delimitado hidrológicamente por los ríos Barbate y Celemín, y linda en su vertiente oriental con el Parque Natural de Los Alcornocales. La delimitación natural establecida por estos cauces fluviales y el espacio protegido fija un perímetro geográfico muy definido para el municipio. Al comparar esta posición con el conjunto de la Provincia de Cádiz, España, se comprende que el diferencial del 0,6 % en la mediana refleje un equilibrio entre el carácter interior y la conectividad comarcal, ofreciendo a quien busca entre 100 y 120 m² un entorno estrictamente delimitado por su geografía fluvial y forestal.